Vous êtes en train de préparer votre projet de construction de maison et vous entendez beaucoup de nouveaux termes dont vous ne connaissez pas la signification ? Dans cet article, nous faisons un focus sur le contrat CCMI. Vous trouverez une définition de ce type de contrat, ainsi que des informations pour distinguer les différentes options et les avantages qu’il offre. Nous vous détaillons également quelles sont les clauses qu’on ne peut pas inclure dans le contrat CCMI.
Qu’est-ce qu’un CCMI ?
Les lettres qui composent l’abréviation CCMI correspondent aux mots Contrat de Construction de Maison Individuelle. Celui-ci a été créé par la loi du 19 décembre 1990. On dit qu’il est d’ordre public, c’est-à-dire qu’une fois contracté par les parties prenantes, elles ne peuvent pas déroger à leurs engagements.
Ce contrat est obligatoire si un Maitre d’Ouvrage veut construire un immeuble qui va recevoir des habitations ou un mix d’habitation et de locaux professionnels. Il est également obligatoire si le Maitre d’Ouvrage, qu’il soit une personne physique ou société, n’est pas propriétaire de plus de deux logements sur le terrain.
Quelles sont les spécificités de ce contrat ?
Les habitations bâties dans le cadre d’un CCMI sont généralement jugées sécurisées pour les acheteurs, car elles sont construites en suivant une législation très stricte. Ainsi, on peut bénéficier de toutes les garanties dont on a besoin pour acheter une maison en toute tranquillité. Il faut toutefois noter qu’il n’est valable que si l’on fait appel à un constructeur, dans le cas d’un entrepreneur ou d’un architecte, cela n’applique pas. Par ailleurs, la signature d’un CCMI est impossible si le terrain est vendu par un constructeur, car dans ce cas le contrat sera VEFA.
Comment le différencier du contrat VEFA ?
Le contrat de VEFA, c’est-à-dire contrat de Vente en l’État de Futur Achèvement, est un acte officiel que l’on réalise chez le notaire. Il doit indiquer la nature des travaux, les prix indicatifs, le délai de livraison, mais également la description des garanties financières qui ont été souscrites. En revanche, on peut inclure une clause de révision des prix par exemple dans le cas de difficultés rencontrées sur le chantier. C’est donc parce qu’il est plus flexible qu’il diffère du CCMI.
Quels sont les 2 types de contrats pour une maison CCMI ?
Avec fourniture de plan
Comme son nom l’indique, ce type de CCMI est appliqué lorsque le constructeur ou une personne agissant pour lui fournit un plan et qu’il réalise tout ou partie des travaux. C’est le cas de figure le plus fréquent. Sachez que vous avez tout de même le droit de réserver une partie des travaux pour la faire vous-même ou faire réaliser par une autre entreprise. Dans ce cas, cela devra être stipulé dans le contrat.
Sans fourniture de plan
Dans ce cas de figure, c’est une sorte de « CCMI réduit » à laquelle on a affaire. C’est le cas lorsque le constructeur ne fournit pas les plans, mais réalise au moins la totalité travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. L’acheteur devra alors signer d’autres contrats d’entreprises pour tous les autres lots nécessaires à la construction de la maison. Notez que ces contrats avec les différents corps de métiers ne sont pas aussi exigeants que les CCMI et offrent donc moins de garanties. Prenez soin de vérifier à minima que les prix, les délais et l’assurance décennale sont compris.
Quels sont les avantages d’une maison en contrat CCMI ?
Pas de surprise avec le prix
Le contrat est spécialement conçu pour éviter les mauvaises surprises lors de la construction de votre maison, et notamment en matière de prix (cf cet avis sur Maisons Pierre). Ainsi, une grille d’appel de fonds est prédéfinie. Il s’agit d’un pourcentage du prix total de la construction selon les étapes d’avancement des travaux. Par exemple, au moment de l’ouverture du chantier, vous serez tenu de verser 15 % du total, vous ajouterez 10 % lorsque les fondations seront achevées, puis 15 % lorsque les murs seront terminés, à nouveau 20 % lorsque la mise hors d’eau sera faite. Au moment de l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air, vous serez à 75 % de votre budget total soit un palier de 15 % en plus. Au moment de la fin des travaux de menuiserie, chauffage, plomberie et équipement, vous en serez à 95 %. Les derniers 5 % seront réservés pour la réception du chantier.
De plus, la garantie d’achèvement prévue au CCMI stipule que la livraison sera effectuée au prix et au délai qui ont été définis au préalable. Vous ne serez donc pas touché par l’inflation. Sachez aussi qu’une compagnie d’assurance est désignée dans le CCMI pour le cas où le constructeur ferait faillite et ne pourrait pas finir les travaux.
Des garanties solides
Plusieurs garanties permettent de protéger l’acquéreur de la maison d’éventuelles déconvenues. Parmi celles-ci, la garantie de parfait achèvement qui stipule que le constructeur devra réparer les éventuels désordres qui pourraient apparaitre la première année. La garantie de bon fonctionnement couvre pendant 2 ans les défauts que l’on pourrait observer sur les équipements de la construction. La garantie décennale protège des dommages ayant un impact sur la solidité de l’ouvrage ou qui ne permettent pas son utilisation normale pendant 10 ans. Enfin, l’assurance dommage-ouvrage prend en charge le paiement des travaux jusqu’à ce que les responsabilités soient déterminées, en cas de désordre.
Les clauses qu’on ne peut pas mettre dans un CCMI
Il faut noter que le CCMI est conçu pour protéger au mieux les particuliers lorsqu’ils entreprennent la construction de leur maison. Ainsi, certaines clauses sont interdites pour leur éviter des problèmes. Parmi celles-ci, on peut relever que les clauses qui obligent l’acquéreur à donner un mandat au constructeur pour rechercher des prêts pour financer le projet sont interdites. De la même manière, celles qui interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant les échéances de paiement ou avant la réception des travaux ne sont pas autorisées. Enfin, on ne peut pas vous obliger à payer la totalité des travaux au moment de la remise des clés. En effet, cela rendrait plus difficile la levée des réserves éventuelles, car le constructeur aurait déjà reçu le paiement intégral.
Notez enfin, bien que ce ne soit pas une clause, que le permis de construire doit être conforme au projet de construction que le maitre d’ouvrage souhaite. Si celui-ci est validé, mais qu’il a subi tellement de modifications que le projet initial est dénaturé et ne vous convient plus, vous êtes tout à fait en droit de ne pas lancer le chantier.
Une maison construite sous contrat CCMI présente donc de gros avantages, notamment en termes de sécurité et de garanties pour un particulier qui ne connaitrait pas outre mesure le monde de la construction. On note aussi que c’est souvent la preuve d’un grand professionnalisme de la part du constructeur que d’accepter de signer ce genre de contrat.
